環境ソリューションブログ

Case２：商業ビルの証券化に伴うデューデリジェンス

2023/03/05

事例

サイトの概要
クライアントのお悩みと国際航業のソリューション
調査結果と評価
タイムスケジュール

既存商業ビル（メーカー本社ビル）を対象に信託受益権を設定した後、不動産投資信託（J-REIT）に売却することを最終目的としたデューデリジェンスの一環としてのPhase1調査を実施した結果、土壌汚染の可能性があることが判明したため、Phase2調査を実施することとなっ

土壌調査（Phase1・2）
地歴調査
土壌汚染調査

サイトの概要

クライアント
　大手不動産会社による国内SPC（不動産購入者、信託受益者）

調査契機
　既存商業ビル（メーカー本社ビル）を対象に信託受益権を設定した後、不動産投資信託（J-REIT）に売却することを最終目的としたデューデリジェンスの一環としてのPhase1調査を実施した結果、土壌汚染の可能性があることが判明したため、Phase2調査を実施することとなった。

※注意：守秘義務等お客様との関係上一部情報を変更して記載してあります。

クライアントのお悩みと国際航業のソリューション

投資家を含む第三者に説明しうる調査をしたいが、どのような調査をしたらよいのかわからない・・・。

将来的にJ-REITに売却され、金融商品となる以上、汚染に関する様々なリスクを勘案する必要があります。たとえば対象地の操業活動に由来する汚染のみではなく、隣地からのもらい汚染も勘案した調査を実施すべきでしょう。その場合、土壌汚染対策法で定める調査内容のみでは不十分な調査となる可能性がありますので、サイトに応じた調査計画とニーズを踏まえた評価内容案を予め提案します。

対象地全域を評価してほしいが、敷地の大部分に建屋が存在し、建屋内は物理的に調査できない・・・

建屋内について土壌汚染のおそれがない土地とみなせる条件がいくつかありますので、その点を考慮しつつ、Phase1調査の結果に基づき、建屋下の調査の必要性について客観的データを用いて判断します。また建屋内を調査する必要があると判断される場合でも、周囲の調査地点の結果等から、汚染の可能性が小さいと推察することが可能な場合があります。

指定基準を超過する土壌が確認された場合でも、オフィスビルとして利用し続ける予定なので、汚染の浄化ができるかどうかわからない。その場合には、どのような評価になるのか？

汚染物質によっては事業活動への影響を最小限にして対策を行うことが可能です。また、根本的な対策が実施できない場合でも、汚染土壌の暴露経路を想定した健康上のリスクや周辺への拡散リスクを防ぎ、対策費用を抑えられる措置工法を提案させていただきます。この場合、将来的に土壌汚染対策法や自治体の土壌汚染に関する条例等の適用対象となる法的リスクについて評価するとともに、その他CSRリスク等についてもご説明させていただきます。

調査結果と評価

既往Phase1調査の結果、考えられる汚染原因は2パターンと判断しPhase2調査を実施

汚染原因の確認場所

タイムスケジュール

Phase1実施後の相談から最終評価まで約2ヶ月

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自然資本に関する情報開示支援（TNFD)

昨今、世界中の機関投資家・購買企業の要請を受けて、プライム市場のみならず上場企業は非財務情報として気候変動と共に水や生物多様性、森林など幅広い自然資本に関する情報を開示することが求められています。さらに金融庁は有価証券報告書等において、サステナビリティ全般に関する開示を求めています。
こうした取り組みは、企業の持続可能な経営に直結するものであり、機関投資家のみならず消費者に選ばれるために、自社のバリューチェーンにおける自然資本へのマテリアリティについて評価していくことが必要です。

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